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地产融资怎么谈

2016-4-26 00:33| 发布者: admin| 查看: 861| 评论: 0

摘要: 因为管着一个房贷投资基金,鄙人最近参与了不少地产融资的项目,感受良多。好事儿就不说了,最头疼的地方,就是很多Borrower朋友“不知己也不知彼”,还爱耍小聪明,效率非常低下,甚至上当受骗。 根据项目特点设计 ...

因为管着一个房贷投资基金,鄙人最近参与了不少地产融资的项目,感受良多。好事儿就不说了,最头疼的地方,就是很多Borrower朋友“不知己也不知彼”,还爱耍小聪明,效率非常低下,甚至上当受骗。

 

根据项目特点设计融资方案

很多Borrower一见面,就问我:“利息能给我多少?”一听这话,我就知道:又遇到一个不懂行的了——幸好他遇到我了,要是遇到心狠手辣的,不知道要被玩儿成啥样呢!

 

每个地产物业或项目都有自身的特点。因此融资方案要依据这些特点,按照“风险和成本匹配”的规则制定。比如:

  1. 负债率:即便是相同的负债率的房子,不同的地区、不同户型( Condo、一般House、豪宅)、不同状态(现房、翻建、新建房)、不同用地性质(住宅、商业物业、小农场、加油站)、不同债权人结构等因素的不同,风险也不一样。
  2. 估值方法:虽说加拿大的评估员比天朝的要靠谱得多,估值方法还是会有偏差。特别是对豪宅、商业物业、前期开发工程、在建工程的估值,有经验的Lender往往需要把估值报告“大卸八块”,做估值重构。
  3. 持有人(owner,也是borrower)的背景:生意人的credit score都不高,原因需要仔细分析;如果Borrower是西人,怎么理解他们的融资需求和还款计划。
  4. 持有人(owner)的法律结构:即便是个人作为持有人这种最简单的情况,也有很多特殊问题,如配偶共同财产、是否本国居民等;如果是公司、合伙人、信托等法律结构,那需要追查的地方就更多了去了。

 

用专业的态度做好和Lender的沟通

资金永远是稀缺资源。越是实力雄厚的Lender,越能帮到Borrower,翻过来对Borrower的专业性要求也就越高——有谁喜欢和不靠谱的人打交道呢?常见的Borrower的错误行为有:

 

  1. 过分shopping around,结果浪费时间,甚至“赔了夫人又折兵”。

恕我直言,其实大多数Borrower问来问去,无非就是想利息低一点点;而愿意在一点点“便宜”上花很多时间和Borrower扯皮的房贷经纪或Lender,要么是没有实力(比如根本就没有钱),要么就是想“黑吃黑”。我见过的最狠的一个“黑吃黑”的例子,是一个房贷经纪“好心”帮Borrower借款,满世界群发申请材料,把2nd mortgage的申请材料发到了银行那里(明明知道是这个银行在做1st mortgage),结果把已经谈好的1st mortgage生生搅黄,然后逼着borrower付出高昂的利息和手续费,全部从这个房贷经纪那里融资。

 

  1. 把忽悠当本事,低级借口满天飞。

比如一个Borrower(非华人)的房子明明是夫妻共同资产,却以“办spousal consent要多花200加元律师费”为由,想免掉 spousal consent——这个借口也太低级啦!严重鄙视!还有一个Borrower更好笑,向我们基金借钱,偷偷跟我说:“你们只要放弃这个风险控制条款,我可以给你个人一点好处”——太TMD的瞧不起老子啦!马上涨利息!

 

  1. 过分依赖“好友贷款”。

有的Borrower有贵人相助,可以用很好、很随意的条件借到钱。但是经常这样做,会有以下负面效应:(1)万一出了什么事,很多事情反而说不清楚;(2)融资渠道单一,见识和人脉太窄,自己的专业水平上不去,做不大。

 

其实,说到底这个世界是很公平的。爱占小便宜的人,成不了什么大事。占便宜太多的人,早晚会连本带利吐出来。昂首挺胸走阳光大道,永远是最好的选择。别忘了现在都已经二十一世纪啦!

 

现在,我们根据加拿大华人的需求,正在围绕“控制总融资成本、控制全过程投资风险”的核心目标,为房地产投资人、开发商提供投资、融资服务和产品,希望通过我们的努力,为华人社区在加拿大的发展壮大尽一份绵薄之力。特别是对专业水准高的房地产经纪、房贷经纪、中小开发商,我们能为他们自己或其客户迅速提供融资支持:50万加元以内融资需求24小时内可准备好资金;50-150万两个工作日内可准备好资金;150万以上的需求,尽责调查时间要长一些,但可以边沟通边准备资金,不会误事。

 


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