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加中置业地产顶尖经纪Ben Zhang:投资房产要设想到10年后的情况 ...

2014-5-1 02:57| 发布者: admin| 查看: 3279| 评论: 0|原作者: 沈征宇

摘要: 加中置业地产是一家拥有200多位经纪的大型华人地产经纪公司,也是一个颇为业界人士称道的学习型组织。公司提供的42次密集经纪培训可谓包罗万象,而每月的例会也常常推陈出新、博采众长,令人获益匪浅。在这样一家不 ...


加中置业地产是一家拥有200多位经纪的大型华人地产经纪公司,也是一个颇为业界人士称道的学习型组织。公司提供的42次密集经纪培训可谓包罗万象,而每月的例会也常常推陈出新、博采众长,令人获益匪浅。在这样一家不断自我驱动的公司中,涌现出像Julia Hu等术业有专攻的优秀经纪,也不足为奇。

Ben Zhang先生正是他们其中的一位,在公司2014年新春联欢暨颁奖晚会上,他荣获钻石大奖(Diamond Award),总销售业绩在200多位经纪中高居第六名。无论是在公司的经纪培训中,还是在每月经纪例会中,Ben Zhang总是最活跃的演讲者之一,学习型组织的烙印深深低体现在他身上。

日前在接受《名人名商周刊》记者采访时,Ben Zhang坦言自己2013年的业绩比2012年翻了整整一倍。“之所以会有这样的进步,我想除了公司的知名度与日俱增以及良好的资源信息体系之外,不断的自我学习和提升也是一个很重要的原因。我自己有一个图,是大多地区的地产区域分布图,包括了社区人口、均价、平均收入、学校分布排名等等几乎所有有价值的信息,为此我做了大量的研究工作。我对于客户投资买房的一个建议就是:投资房产一定要目光长远,要设想到10年之后的情况,因为房子一直在贬值,而土地一直在升值,那么什么区域、什么特质的房子其土地具有恒久的升值动力呢,这就是我一直在研究的。

在众多接受本报记者采访的地产经纪中,Ben Zhang绝对是一个非常有个性的人。兴之所至,他会起身走到办公室一侧大幅的大多地区全景图前面,为记者“指点江山”一番,无论是社区的学校排名、还是交通位置,或者是平均价位以及涨升情况,在他的口中几乎是信手拈来、倒背如流。而且他非常愿意将自己的研究成果与你分享,每每会缕析条陈地就你的问题逐条分析,推出建议,而且有理有据,非常可观。相信与他交流的投资者都会获益匪浅的。

他告诉本报记者,自己交易的房产中有90%house,而condo楼花基本上不做,自己的客户中有80-90%为投资移民,90%来自移民公司。“大多地区的某些区域,可能没有比我更熟的了。”

“北约克一个近期值得关注的地区就是C15区域。C15区目前阶段的独立房平均成交价格是849400,这个价格相比10年前增长了88.5%。相对1年前,增长了8.76%。相对于士嘉堡某些地区1年来21.3%的增幅,C15区显得不温不火。C15区目前的库存指标是2.9,目前还高于多伦多市的平均指标。从这个意义上,买家还是能够相对容易地在C15区域找到合适的房子。另一方面,以独立房为例,C15区较去年同期价格增长了8.76%,而同比的士嘉堡E7区却激增21.3%。以我一贯推崇的地产板块轮动理论,按照我的推算,下一个补涨的地区就是C15。”


他进一步分析认为,C15的几个社区里,首推的肯定是Hillcrest Village。这个社区位于Finch 北,404公路西。整个Hillcrest Village 社区属于著名的AY Jackson 高中社区。AY Jackson虽然不参与排名,但是AY的实力是公认的,每年大学入学比例,美国名校录取比例等均居前列。AY包括了10-12 3个年级。

“如果孩子在6-8年级阶段,这里还有一所著名的初中,Highland JS。这所初中的EQAO 成绩在过去5年内的排名是稳定在267所参加学校的前7位,实力可见一斑。在Hillcrest Village社区内最优秀的小学是Cliffwood PS小学,这所小学的排名2013年在30302013年小学中排名24。在C15 区,另一个值得推荐的区域位于Finch 以北,404公路以西。这里是Bayview Woods-Steels社区。这个社区在C15是名副其实的高档社区。很少看到100万以下的房子出现。小区的东南角,有一个Go train 站台,从这里到市中心非常的方便。无论是社区北侧的Steels还是南侧的Finch 都可以上404公路,2公里的距离既保证了安静也确保了方便快捷。 这个小区除了交通方便外,环境也相当的优美,2条河谷,2个自己保护绿带,6个公园小区1/4的面积。每次在这里看房,都有一种人间天堂的感觉。”

在采访中,Ben非常重视学校对周边地产的影响,而且他分析得十分透彻,诸如一些学校高中有抽大麻情况、有的社区小学好、高中不行因为圈子走形等细节都能一一道来。“2014年的小学与中学的排名已经出来,目前在华人比较集中的三个区域,多伦多(包含北约克、士嘉堡)、万锦(包含于人村)和列治文山涵盖了优秀学校的大部分。在参与排名的740所高中里面,排名前10位的顶级高中有50%集中于多伦多、万锦以及列治文山区域。在排名前10%的高中里面,三个区域占据了29%。”

“在多伦多市排名第二的William Lyon Mackenzie Collegiate Institute 这所高中相信了解的人并不多。这是一所隶属多伦多教育局的公立高中。位于北约克西侧的C06 区域,是我去年11月极力推荐的地区。在当时,该区域还有很多70-80万的大占地复式独立房。而今天,这种房子已经没有了,剩下的除了少量平房之外多是百万级别的翻建独立房。在多伦多区域排名第三的Cardinal Carter Academy for the Arts位于北约克Sheppard/Yonge 的东北角,是一所很著明的天主教高中。艺术见长,成绩稳定。这所高中和另一所在北约克排名前列的著名高中Earl Haig Secondary School 位于同一区域。”

Ben Zhang强调,优秀的学校并不一定是Fraser Institute排名靠前的哪几个,每一个孩子的特长不同,选择应该因人而异。衡量一个社区不仅仅包含学校因素,还包括年均家庭收入、职业分布、种族构成、教育程度等诸多因素,选择好社区并不是人云亦云,不可以在某个区域被暂时追捧的时候再去添柴。一个优秀的地产经纪在于在市场火热的时候,适时地发现价格洼地。


“目前,士嘉堡E5E7区域,万锦的UnionvilleBerczy,列治文山的Rouge Woods等已经出现了一房难求的状态,这种不愁卖的心态也让价格高高的悬了起来。冬季的抢Offer频现的确不同往年,这种高涨的市场热情在相当程度上为今后的风险提高了可能性。根据我最近对市场的观察,不建议对上述已经炒得火热的地区进行追捧,有几个区域值得入手。首先是列治文山的Jefferson forest区域,位于19街和Jefferson Rd之间的Jefferson社区目前的价格还算正常。第二个值得推荐的是北约克,很多人提起北约克,就想到贵。其实,除了401以南传统的富豪区之外,很多普通的区域是被热炒起来的。北约克,特别是Yonge街以东,已经被华人热炒,而YongeBayview交界的East Willowdale地区,在401以北的学校,特别是高中并不好, 很多老房子已经有50年左右的房龄,未来维护成本会相对比较比较高。部分推倒重建的小豪宅一方面比较贵,另一方面,由于占地限制,设计的局限性很大,面宽不够,影响未来升值。此外,我要推荐的是在Finch以南、Sheppard北、Bathurst西和Dufferin西这个区域。这个区有1/6 面积是被Hearth Stone Valley 绿带所覆盖,高中是William Lyon CIWilliam Lyon起源于多伦多市的首任市长的名字。这所高中在目前安省725所高中的排名是第25名,过去5年的平均排名是35名,所以,我们可以感觉到学校成绩的稳定和近年来上升的趋势。目前在北约克,这是唯一一个还没有被华人热炒起来的高中学区。”

Ben Zhang强调,价值洼地的概念在于在同等价值或者更高价值条件下的价格低洼区。“根据我多年研究地产的心得,地产领域也存在价格轮动的规律,这种轮动的规律是从某些特定的热点区域开始涨价,而在涨价的同时还要关注几个指标,就是交易量、成交价百分比以及库存量。通常,当交易价格上涨,而交易量走低的情况下,这种上涨很可能是临时性的,等待小幅回落是最佳的选择。而如果同时交易量放大的同时市场存量下跌,这种涨价在很大程度上就会延续相当一段时间。目前,市场的情况就是第二种,因此,我认为价格上涨仍然将是未来一段时间的主旋律,除非央行的政策影响或贷款利率影响,否则房价很难会有回落。”

 

 

 

 

 

           

 

 


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